¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento de vivienda afectados por el terremoto?

Luego del sismo de magnitud 7,4 registrado en San José del Palmar, Chocó, propietarios, arrendatarios e inmobiliarias adelantan la revisión de los inmuebles que registraron afectaciones. Ante este escenario, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) entrega recomendaciones sobre el manejo de los contratos de arrendamiento de vivienda, de acuerdo con la Ley 820 de 2003 y las disposiciones del Código Civil.

“Después de un evento sísmico como el ocurrido el pasado lunes, la prioridad es verificar las condiciones de seguridad y habitabilidad de cada inmueble. No todos los daños tienen las mismas consecuencias jurídicas ni económicas. Por eso, propietarios, arrendatarios e inmobiliarias deben documentar las afectaciones, realizar las evaluaciones técnicas necesarias y tomar decisiones de manera concertada y conforme a la ley”, explicó Mario Ramírez, presidente ejecutivo de Fedelonjas.

El gremio, además, hace un llamado a propietarios, arrendatarios e inmobiliarias a actuar con responsabilidad, solidaridad y estricto cumplimiento de las normas que regulan el arrendamiento de vivienda urbana. Hoy muchas familias están buscando nuevamente un lugar donde vivir. El llamado del gremio es a que propietarios, inmobiliarias y arrendatarios actuemos con solidaridad y responsabilidad. La emergencia no puede ser aprovechada para aumentar arbitrariamente los arriendos ni para poner en riesgo a las familias ofreciendo inmuebles que no hayan sido debidamente verificados.

1. ¿El sismo terminó automáticamente los contratos de arrendamiento?

No. El sismo no genera por sí mismo la terminación automática de los contratos ni exonera automáticamente al arrendatario del pago del canon.

La situación debe analizarse según el nivel de afectación del inmueble y si este continúa siendo apto para el uso habitacional para el cual fue arrendado.

2. ¿Quién responde por los daños ocasionados por el sismo?

Los daños que sean consecuencia directa del sismo, como evento de fuerza mayor o caso fortuito, no deben ser trasladados automáticamente al arrendatario.

De acuerdo con los artículos 1982 y 1985 del Código Civil, corresponde al arrendador mantener el inmueble en condiciones adecuadas para el uso convenido y asumir las reparaciones que legalmente estén a su cargo. No obstante, debe determinarse la causa del daño. Si este fue ocasionado por el uso inadecuado, culpa o conducta del arrendatario, podrán existir responsabilidades a su cargo.

3. ¿Qué deben hacer los arrendatarios que encontraron daños?

Deben informar oportunamente al propietario o a la inmobiliaria, preferiblemente por escrito, y documentar las afectaciones mediante fotografías o videos.

También deben permitir las inspecciones y actuaciones necesarias para determinar las condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble.

Cuando existan daños que puedan comprometer la estructura o la seguridad, se recomienda realizar una evaluación técnica por personal competente antes de determinar si el inmueble puede continuar siendo ocupado.

4. ¿Qué pasa si el inmueble quedó inhabitable?

Si el estado del inmueble impide utilizarlo para el fin para el cual fue arrendado, el artículo 1990 del Código Civil contempla la posibilidad de solicitar la terminación del contrato.

En estos casos, la seguridad de los ocupantes debe ser la prioridad. Las partes deberán definir las medidas correspondientes y dejar por escrito cualquier acuerdo de terminación, reubicación u otra solución.

5. ¿Y si el inmueble quedó parcialmente afectado?

Una afectación parcial no significa automáticamente que el contrato deba terminar ni que el arrendatario deba continuar pagando la totalidad del canon sin considerar el impacto de los daños.

El artículo 1990 del Código Civil contempla, según las circunstancias, la terminación del contrato o una rebaja de la renta cuando el impedimento para el uso del inmueble es parcial. Por ello, debe evaluarse qué tanto afecta el daño el uso y disfrute de la vivienda y durante cuánto tiempo.

6. ¿Qué pasa con los inmuebles que continúan siendo habitables?

Si la vivienda continúa siendo apta para su uso y las afectaciones no impiden sustancialmente su utilización, el contrato puede continuar y deberán realizarse las reparaciones correspondientes.

Dependiendo de la magnitud y duración de las obras, las partes pueden evaluar alternativas como una reducción temporal del canon, una reubicación durante las reparaciones o un acuerdo de terminación, cuando jurídicamente corresponda.

7. ¿Puede el arrendatario dejar de pagar el canon?

No debe suspenderlo unilateralmente. El tratamiento del canon dependerá de las condiciones particulares del inmueble y de la manera en que la afectación incida sobre su uso.

Cuando exista una afectación parcial, las partes podrán analizar las alternativas previstas por la legislación, incluida una eventual rebaja de la renta. Si el inmueble continúa siendo habitable y el arrendatario decide retirarse, deberán aplicarse las reglas ordinarias de terminación establecidas en la Ley 820 de 2003, incluido el preaviso y la indemnización cuando corresponda.

8. Los contratos vigentes no pueden aumentar el canon de manera indiscriminada

La Ley 820 de 2003 establece reglas claras para el reajuste de los cánones de arrendamiento de vivienda urbana. El artículo 20 señala que el canon puede reajustarse cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, y que el incremento no puede superar el 100 % del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Para los reajustes que se realicen en 2026, el IPC de 2025 fue de 5,10 %, según el DANE.

Esto significa que un propietario no puede incrementar arbitrariamente el canon de un contrato vigente argumentando las nuevas condiciones del mercado o la mayor demanda de vivienda generada por la emergencia. Además, el arrendador debe informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que será efectivo, en los términos establecidos por la ley.

9. ¿Y cuánto puede cobrarse por un inmueble que entra nuevamente al mercado?

Es importante diferenciar el reajuste de un contrato vigente de la fijación del canon en un nuevo contrato de arrendamiento. En este último caso, las partes pueden acordar el valor del canon, pero la Ley 820 establece un límite: el precio mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se dé en arrendamiento. Además, para estos efectos, la estimación comercial no puede superar el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.

Por ello, Fedelonjas hace un llamado a los propietarios para que no utilicen la situación de emergencia para establecer cánones desproporcionados o por fuera de los límites legales. La existencia de una mayor demanda no elimina las reglas establecidas para el arrendamiento de vivienda urbana.

10. Un llamado especial a los propietarios de inmuebles afectados y a las inmobiliarias.

Fedelonjas también invita a los propietarios cuyos inmuebles resultaron afectados por el sismo a actuar con solidaridad frente a sus arrendatarios. Cuando existan daños estructurales o condiciones que impidan la habitabilidad del inmueble, debe priorizarse la seguridad de las personas y facilitarse una solución contractual que permita al arrendatario buscar una vivienda segura mientras se adelantan las evaluaciones y reparaciones correspondientes.

Cuando jurídicamente proceda la terminación del contrato por la imposibilidad de utilizar el inmueble o cuando las partes acuerden su terminación, se recomienda formalizarla por escrito, evitando trasladar al arrendatario una carga económica mientras debe asumir, además, los costos de encontrar un nuevo lugar para vivir.

De igual forma, la Federación hace un llamado a las inmobiliarias y demás profesionales que intervienen en el mercado de arrendamiento para que verifiquen las condiciones físicas, de seguridad y habitabilidad de los inmuebles antes de ofrecerlos y, especialmente, antes de entregarlos a nuevos arrendatarios.

Después de un evento sísmico, no es suficiente con que un inmueble tenga una apariencia exterior adecuada. Cuando existan señales de afectación que puedan comprometer su seguridad, deben realizarse las evaluaciones técnicas correspondientes antes de permitir su ocupación. La necesidad urgente de vivienda no puede convertirse en una razón para entregar inmuebles que no ofrecen condiciones adecuadas de seguridad.

Fuente: Fedelonjas