Seguridad y aseo concentran entre el 60% y 70% de la cuota de administración

Ante el debate público generado por el llamado del presidente Gustavo Petro a las asambleas de copropietarios sobre el valor de la cuota de administración en propiedad horizontal, Fedelonjas recordó que en Colombia no existe un “tope legal” automático ni una fórmula obligatoria que ate el incremento de la cuota de administración al salario mínimo o al IPC.

Cualquier ajuste debe sustentarse en el presupuesto anual y en las decisiones de la asamblea general de propietarios, conforme a la Ley 675 de 2001.

Sin embargo, con el incremento del salario mínimo para 2026 (23,7%), las copropiedades bajo el régimen de propiedad horizontal enfrentan una presión directa sobre su gasto operativo, especialmente en vigilancia y aseo, rubros que en muchos conjuntos representan entre el 60% y 70% del presupuesto de la administración.

“El impacto no es marginal: en Colombia hay cerca de 14 millones de unidades de vivienda urbana, de estas hay aproximadamente 7 millones bajo el régimen de propiedad horizontal. Hay que tener en cuenta que los servicios de aseo y vigilancia son los rubros que más pesan dentro de la administración, por lo que un aumento del salario mínimo del 23,7% se ve reflejado en los costos y, sin duda, impactará la administración. Sin embargo, el incremento en la cuota debe responder a costos reales de operación. En este sentido, estimamos que el aumento sea de entre 18% y 20%. Esto no es regla general. Lo responsable es desagregar el presupuesto rubro por rubro y votar con información”, señaló Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas.

Frente al comentario del presidente Petro, de tomar el índice de inflación, Ramirez explicó que: “limitar el incremento solo al IPC sin revisar el presupuesto puede desfinanciar la operación, impactando seguridad, mantenimiento y calidad del servicio”.

“Como muchos costos sí se ajustan desde el 1 de enero (por contrato o por reglas laborales), y muchas asambleas ordinarias ocurren entre marzo–abril, es razonable convocar asambleas oportunas para desagregar el presupuesto, medir el impacto real por rubro y acordar ajustes con información”, agregó el presidente.

Recomendaciones de Fedelonjas 

Asistir a la asamblea de copropietarios 

La cuota se define ahí. Ir, preguntar y votar es clave para que la decisión refleje a la mayoría y quede sustentada en acta. Si no puedes asistir, deja poder con instrucciones claras.

Exigir el presupuesto desagregado (rubro por rubro)

Antes de votar, pide que el presupuesto muestre claramente cuánto sube vigilancia, aseo, mantenimientos, seguros, servicios públicos y gastos administrativos. Sin esa “radiografía”, cualquier porcentaje es una apuesta.

Comparar contra el año anterior y mira la ejecución real

No basta con el presupuesto “planeado”: solicita la ejecución presupuestal del año que terminó (qué se gastó de verdad y en qué). Si hay sobrecostos repetidos, ahí puede estar la oportunidad de corregir.

Definir reglas claras de implementación y control

Que el acta deje explícito: desde cuándo rige el aumento (y si hay ajuste de diferencias), periodicidad de reportes, indicadores y mecanismo de seguimiento.

Fuente: Fedelonjas